為進一步完善物業(yè)管理服務體系，規(guī)范物業(yè)管理行為,優(yōu)化物業(yè)服務環(huán)境，修訂《無錫市物業(yè)管理條例》列入2021年立法計劃。目前，《無錫市人民代表大會常務委員會關于修改<無錫市物業(yè)管理條例>的決定》已由無錫市第十六屆人民代表大會常務委員會第四十一次會議于2021年8月26日通過，經江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議于2021年9月29日批準，自2022年1月1日起施行。

　　一、《條例》修訂的背景和必要性

　　2015年9月，《無錫市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）頒布施行?！稐l例》實施以來，在加快構建物業(yè)服務體系、健全物業(yè)管理市場監(jiān)管模式、完善物業(yè)管理工作機制等方面取得了一定的成效，也對規(guī)范行業(yè)行為、提升服務水平、塑造行業(yè)形象起到了積極作用。但隨著社會經濟的快速發(fā)展，我市物業(yè)管理也存在著一些新情況：一是《中華人民共和國民法典》對物業(yè)小區(qū)相關事項應當由業(yè)主共同決定等作出了規(guī)定，依據(jù)民法典和省物業(yè)條例等上位法的規(guī)定，需要對《條例》相關內容進行修改；二是《國務院關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》（國發(fā)〔2017〕7號）取消了物業(yè)管理企業(yè)資質要求，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管方式發(fā)生了改變，物業(yè)監(jiān)督管理手段需要進一步完善；三是近年來物業(yè)管理新問題和矛盾不斷出現(xiàn)，困擾了行業(yè)發(fā)展，影響了群眾的滿意度，要求立法修訂呼聲越來越高，期盼通過修訂條例進一步規(guī)范各方關系，解決新的矛盾。因此，修改《條例》非常必要。

　　二、《條例》修訂的主要內容

　　1.建立多元治理體系

　　隨著社會的快速發(fā)展和業(yè)主需求的不斷提高，物業(yè)管理服務糾紛呈現(xiàn)老問題不斷、新問題又出的現(xiàn)狀，涉及人多、面廣、易激化、易突發(fā)群體事件、影響居民正常生活秩序，為了維護社會穩(wěn)定，《條例》在建立治理體系方面進行了探索和規(guī)定。一是發(fā)揮黨建引領下的社區(qū)居（村）民委員會、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調運行機制，體現(xiàn)基層社區(qū)黨組織在社區(qū)治理中的領導作用，完善共建共治共享的社會治理體系；二是明確了要建立健全人民調解、行業(yè)調解、行政調解、司法調解等相銜接的多元調處化解機制，加強物業(yè)管理矛盾糾紛的調處和化解。

　　2.強化屬地街道職責

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）是最基層的政府部門，直接負責協(xié)調人民群眾日常糾紛、處理人民群眾各項基層事務，充分發(fā)揮基層政府部門作用，有助于物業(yè)管理相關事務得到及時、有效解決。對此，一是進一步明確了街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應該配備專職工作人員，負責轄區(qū)內的物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督；二是要加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督指導，對業(yè)主委員會不能正常工作或者逾期未能換屆選舉的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導、組織調整或者換屆；三是建立突發(fā)事件應對機制，明確在面對疫情等突發(fā)事件期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導物業(yè)服務人開展應對工作，并給予物資和資金支持，物業(yè)服務人應當積極配合；四是規(guī)定物業(yè)管理委員會任期一般不超過三年，期滿仍未成立業(yè)主大會、選舉產生業(yè)主委員會的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會。

　　3.明確政府部門職責

　　物業(yè)管理是一項復雜的系統(tǒng)工程，絕不僅僅是行業(yè)管理就能做到完全覆蓋，《條例》從各政府職能部門和各級物業(yè)管理行政主管部門的職責方面進行了進一步細化明確。一是對市、縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導監(jiān)督物業(yè)管理活動建立職責清單，明確各自職責范圍；二是要求建立統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)和業(yè)主電子投票系統(tǒng)，并制定相應的電子投票管理辦法，供業(yè)主大會進行表決；三是要組織對街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作人員、社區(qū)居（村）民委員會相關人員、業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會成員、物業(yè)管理委員會成員的培訓；四是對各相關職能部門在物業(yè)管理活動中承擔的監(jiān)督管理職責進行了進一步明確，要求按照各自職責依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。

　　4.調整了對業(yè)主大會、業(yè)主委員會等的規(guī)范

　　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作為物業(yè)管理中的重要組成部分，《條例》對其行為的規(guī)范進行了調整。一是依據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，刪除了涉及籌備組成員資格和業(yè)主委員會資格的設定條件，明確籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法應該由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求全體業(yè)主意見后確定，業(yè)主委員會成員候選人的資格應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則的約定；二是對業(yè)主委員會成員的行為進行了規(guī)范，明確了不得實施的有關行為，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）有權責令限期改正或者撤銷其決定；三是規(guī)范業(yè)主委員會財務管理制度，明確了業(yè)主委員會應當公布工作經費、公共收益的使用情況，并按照規(guī)定進行審計，對于拒絕審計的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以督促審計；四是明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定對業(yè)主具有法律約束力，業(yè)主應當遵守相關決定。

　　5.加強對物業(yè)服務人監(jiān)管

　　物業(yè)服務人的行為往往影響和決定了物業(yè)管理服務的成效，《條例》對物業(yè)服務人行為的監(jiān)管進行了進一步明確。一是明確了物業(yè)服務企業(yè)應當及時公示包含秩序管理、設備維護、公共能耗費用分攤等內容的服務報告；二是對物業(yè)企業(yè)將項目的全部物業(yè)服務轉委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務肢解后分別轉委托給第三人和強行交接引發(fā)矛盾的行為進行嚴格禁止和監(jiān)管；三是明確將物業(yè)服務企業(yè)采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費及出售、泄露或者非法提供業(yè)主信息等行為納入物業(yè)服務企業(yè)誠信信息系統(tǒng)。

　　6.其他重要事項的規(guī)定

　　一是依據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，在緊急情況下，需要動用住宅專項維修資金的，直接由業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法提出申請，報縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門核準，刪除了業(yè)主個人、物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)管理委員會和社區(qū)居（村）民委員會作為應急維修資金申請人的內容；二是依據(jù)省條例等相關規(guī)定，增加了在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主購買和承租需要后，還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月的條款，同時明確了違反本條款的處罰措施。

　　相關鏈接：無錫市物業(yè)管理條例

來源：無錫市住建局