無錫市物業(yè)管理條例

　?。?015年4月29日無錫市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過 2015年5月29日江蘇省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議批準 根據(jù)2021年8月26日無錫市第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十一次會議通過，2021年9月29日江蘇省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議批準的《無錫市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈無錫市物業(yè)管理條例〉的決定》修正）

 

目 錄

　　第一章 總則

　　第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第四章 物業(yè)服務(wù)

　　第五章 物業(yè)的使用和維護

　　第六章 舊住宅小區(qū)物業(yè)管理

　　第七章 拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理

　　第八章 法律責任

　　第九章 附則

 

第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動,適用本條例。

　　第三條 市、縣級市、區(qū)人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，制定和落實扶持政策，建立物業(yè)管理目標責任機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當明確負責物業(yè)管理的部門，配備專職工作人員，并履行以下職責：

　?。ㄒ唬┙M織、指導(dǎo)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆和物業(yè)管理委員會組建；

　?。ǘ┲笇?dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法履行職責；

　　（三）指導(dǎo)物業(yè)承接查驗及物業(yè)管理項目的交接；

　?。ㄋ模┍O(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)；

　?。ㄎ澹┙y(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)其他物業(yè)管理活動；

　?。┞鋵嵟f住宅小區(qū)、拆遷安置房小區(qū)管理工作。

　　社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當協(xié)助、配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理的相關(guān)工作，發(fā)揮黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居（村）民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運行機制在社區(qū)治理中的作用。

　　第四條 市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：

　?。ㄒ唬┲贫ㄎ飿I(yè)管理相關(guān)政策并組織實施；

　?。ǘ┲笇?dǎo)、監(jiān)督縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門開展物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；

　?。ㄈ┲笇?dǎo)、監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；

　　（四）建立健全業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員培訓制度；

　?。ㄎ澹┲贫ㄅR時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標準；

　?。┙⒔y(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng)；

　　（七）指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會制定和實施自律性規(guī)范；

　　（八）實施物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

　　區(qū)物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：

　　（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)政策和制度；

　　（二）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員；

　?。ㄈ┴撠熭爡^(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的籌集、管理（梁溪區(qū)、濱湖區(qū)、新吳區(qū)除外）、審批和使用；

　?。ㄋ模┙M織對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員開展培訓；

　?。ㄎ澹┲笇?dǎo)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）實施與物業(yè)管理相關(guān)工作；

　?。┞鋵嵨飿I(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

　　縣級市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當履行本條第一款第一項、第四項至第七項和第二款規(guī)定的職責。

　　發(fā)展改革、民政、財政、自然資源規(guī)劃、城市管理、公安、市政園林、人民防空等相關(guān)部門應(yīng)當按照各自職責，共同做好物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　第五條 市、縣級市、區(qū)人民政府應(yīng)當建立物業(yè)管理協(xié)調(diào)機制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當會同縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門建立由社區(qū)居（村）民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位等參與的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會選舉、換屆和物業(yè)服務(wù)人交接過程中出現(xiàn)的問題，以及其他重大物業(yè)管理糾紛。

　　建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等相銜接的多元糾紛解決機制，調(diào)處、化解物業(yè)管理矛盾糾紛。

　　第六條 突發(fā)事件應(yīng)對期間，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作；街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展應(yīng)對工作，并給予物資和資金支持。

　　對于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當依法予以配合。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范，培訓從業(yè)人員，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平。

　　

第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

　　第八條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、建設(shè)單位、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當不少于籌備組人數(shù)的百分之六十?；I備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔任。業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

　　籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法應(yīng)當由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求全體業(yè)主意見后確定。

　　第九條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當參與指導(dǎo),對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。

　　業(yè)主代表參加業(yè)主大會的，在業(yè)主大會會議召開前，應(yīng)當就會議議題征集業(yè)主意見；涉及事項需要業(yè)主書面投票表決的，應(yīng)當征得業(yè)主本人對表決意見的簽字確認。

　　業(yè)主大會會議可以采用書面形式或者通過電子投票系統(tǒng)進行表決。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當制定電子投票管理辦法。

　　第十條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合法定條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會成員的辦法。

　　第十一條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會成員候選人的資格應(yīng)當符合法律、法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則的約定。業(yè)主委員會成員候選人名單應(yīng)當予以公示，當選人名單應(yīng)當予以公布。

　　業(yè)主委員會成員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

　　第十二條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當對街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作人員、社區(qū)居（村）民委員會相關(guān)人員、業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會成員、物業(yè)管理委員會成員進行物業(yè)管理法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)知識培訓，提高物業(yè)管理水平。

　　第十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當按照物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和本條例等有關(guān)規(guī)定履行職責。

　　業(yè)主委員會成員不得實施下列行為：

　?。ㄒ唬┨摌?gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料，拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

　?。ǘ┥米允褂脴I(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

　　（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

　?。ㄋ模I(yè)主共有財產(chǎn)借給他人或者設(shè)定擔保等挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

　?。ㄎ澹┬孤稑I(yè)主信息；

　?。┣趾I(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第十四條 業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以督促限期召開；業(yè)主委員會不能正常開展工作的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整。

　　業(yè)主委員會任期內(nèi)成員出缺的，按照法律、法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定遞補或者重選。

　　第十五條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆選舉小組人員的構(gòu)成參照業(yè)主大會籌備組。

　　換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

　　業(yè)主委員會逾期未能換屆選舉的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　第十六條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助移交。

　　新一屆業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當對工作經(jīng)費及其所管理的公共收益的收支情況建立財務(wù)管理制度，妥善保管收支原始憑證以及相關(guān)會計資料，至少每半年公布一次工作經(jīng)費、公共收益的使用情況。

　　由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，或者存在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費、公共收益等進行審計。

　　業(yè)主委員會拒絕按照前款規(guī)定進行審計的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以督促審計。

　　審計結(jié)果應(yīng)當向全體業(yè)主公示，審計費用可以在公共收益中列支。

　　第十八條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責：

　　（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

　　（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；

　?。ㄈI(yè)主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）多次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

　　第十九條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會、建設(shè)單位等派員組成。

　　物業(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會組建的具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

　　物業(yè)管理委員會成員應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第二十條 物業(yè)管理委員會成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當告知物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。

　　縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第二十一條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當依法履行職責。

　　物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責的，作出決定前，應(yīng)當征求全體業(yè)主意見；作出決定后，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于三十日。

　　物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十二條 物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責期間，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對能夠成立業(yè)主大會的，應(yīng)當指導(dǎo)籌備工作，成立業(yè)主大會；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)當指導(dǎo)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　物業(yè)管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）重新組建物業(yè)管理委員會。

　　第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定對業(yè)主具有法律約束力。

　　業(yè)主應(yīng)當遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法作出的決定。

　　

第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十四條 新建物業(yè)項目明顯分割成多個獨立區(qū)域，并且配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等各自獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　已經(jīng)投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域，并予以公告。

　　第二十五條 新建住宅以及用于銷售的非住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負責。

　　第二十六條 新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第二十七條 新建物業(yè)在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證前，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域劃分、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約等備案手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃分方案經(jīng)備案后不得擅自變更。

　　第二十八條 建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用。

　　第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明，并在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證之前予以確定。

　　新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，建設(shè)單位應(yīng)當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置；新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)均為非住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當按照地上總建筑面積千分之三的比例配置，最高不超過五百平方米。物業(yè)服務(wù)用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置。

　　新建用于銷售的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)有住宅和非住宅的，住宅建筑面積占總建筑面積比例高于百分之五十的，按照新建住宅的標準配置物業(yè)服務(wù)用房；住宅建筑面積比例低于百分之五十的，按照非住宅物業(yè)的標準配置物業(yè)服務(wù)用房。

　　第三十條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證時，市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房進行核查。

　　建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當通知市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門參加。

　　物業(yè)服務(wù)用房的用途不得擅自變更。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)定程序進行查驗，查驗后應(yīng)當與建設(shè)單位簽訂承接查驗協(xié)議，辦理物業(yè)交接手續(xù)；對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位提出整改意見，并協(xié)助相關(guān)管理部門督促落實。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法辦理承接查驗備案手續(xù)，并將承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　物業(yè)承接查驗的費用由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。無約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔。

　　

第四章 物業(yè)服務(wù)

　　第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當具有法人資格。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目的，應(yīng)當持企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、誠信證明等材料向物業(yè)所在地的市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)項目實行項目經(jīng)理責任制。物業(yè)服務(wù)人在派出項目經(jīng)理后應(yīng)當按照規(guī)定報物業(yè)所在地的物業(yè)管理機構(gòu)備案。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時更新：

　　（一）物業(yè)服務(wù)人項目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，物業(yè)服務(wù)投訴電話；

　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

　?。ㄈ┌刃蚬芾?、設(shè)備維護、公共能耗費用分攤等內(nèi)容的服務(wù)報告；

　　（四）其他應(yīng)當公示的信息。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當參照物業(yè)管理行政主管部門制定的合同示范文本簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)，遵守有關(guān)技術(shù)標準、專業(yè)技術(shù)規(guī)范，及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務(wù)。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符原則。

　　未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標準和收費標準不得擅自調(diào)整。

　　第三十七條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人可以通過上門催交等方式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用；受讓人應(yīng)當在辦理權(quán)屬登記后三十日內(nèi)，將物業(yè)權(quán)屬轉(zhuǎn)移情況、物業(yè)服務(wù)費用結(jié)算情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)人。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。

　　公共收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補充住宅專項維修資金，以及彌補物業(yè)服務(wù)費不足等其他需要。前期物業(yè)服務(wù)期間，公共收益的使用管理由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　公共收益由物業(yè)服務(wù)人代管的，應(yīng)當單獨列賬，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督；由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當以業(yè)主委員會名義開設(shè)公共收益賬戶，接受社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督。

　　公共收益的收支情況應(yīng)當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對公共收益收支情況進行審計，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域，與業(yè)主委員會或者被選聘的物業(yè)服務(wù)人辦理交接的，交接各方應(yīng)當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、電梯等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　因維護保養(yǎng)不當?shù)仍驅(qū)е孪?、電梯等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當履行修復(fù)責任或者承擔相應(yīng)費用。

　　第四十條 市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價體系，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用管理辦法，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目經(jīng)理實行動態(tài)管理，對物業(yè)服務(wù)情況進行定期檢查。

　　市、縣級市物業(yè)管理機構(gòu)具體負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目經(jīng)理誠信信息收集、核查與匯總，建立行業(yè)誠信信息系統(tǒng)，并對物業(yè)服務(wù)公眾滿意度進行測評。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當協(xié)助開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信系統(tǒng)信息采集工作。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定、技術(shù)標準、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供物業(yè)服務(wù)被認定為失信行為的，錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統(tǒng)；損害業(yè)主權(quán)益的，應(yīng)當承擔相應(yīng)法律責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，兩年內(nèi)不得申報各類物業(yè)服務(wù)示范項目，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：

　?。ㄒ唬┰谖飿I(yè)管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的；

　?。ǘ㈨椖康娜课飿I(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)肢解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人的；

　?。ㄈ┍唤馄负缶懿怀烦鑫飿I(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者非法進駐造成物業(yè)管理混亂的。

　　第四十二條 物業(yè)項目經(jīng)理有下列嚴重失信行為之一的,應(yīng)當錄入項目經(jīng)理誠信信息系統(tǒng)，所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統(tǒng)：

　?。ㄒ唬_取、挪用或者侵占專項維修資金的；

　　（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的；

　?。ㄈ┥米哉加谩⑼诰蛭飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的；

　?。ㄋ模┥米岳梦飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；

　?。ㄎ澹┮蚬芾硎氃斐扇藛T傷亡、財產(chǎn)損失等重大責任事故的；

　?。┍话l(fā)展改革部門認定為亂收費或者收費不規(guī)范且未整改的；

　　（七）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費的；

　?。ò耍┏鍪邸⑿孤痘蛘叻欠ㄌ峁I(yè)主信息的；

　?。ň牛p害業(yè)主或者公共利益情節(jié)嚴重的；

　?。ㄊ┻`反法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的其他行為。

　　第四十三條 失信行為的認定依據(jù)和標準按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十四條 業(yè)主應(yīng)當遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。

　　業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。

　　第四十五條 物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當加強對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，并及時共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信管理信息、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分、承接查驗備案等信息。

　　

第五章 物業(yè)的使用和維護

　　第四十六條 建設(shè)單位應(yīng)當對所售物業(yè)承擔質(zhì)量保修責任，對在質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)生屬于保修范圍的質(zhì)量問題履行保修義務(wù)，并依法承擔相應(yīng)的賠償責任。

　　第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公建配套設(shè)施交付使用后，由接收單位進行維護保養(yǎng)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公建配套設(shè)施不得擅自改變使用功能。

　　第四十八條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。

　　建設(shè)單位應(yīng)當向全體業(yè)主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租，期滿后可以優(yōu)先續(xù)租。在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

　　車位、車庫不得單獨轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當結(jié)合當期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示；小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫；小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規(guī)定出售。

　　第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)規(guī)劃用途；

　?。ǘp壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；

　　（三）違反規(guī)定出租房屋；

　?。ㄋ模┻`法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

　　（五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

　?。┐娣乓兹?、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；

　?。ㄆ撸┲圃斐^規(guī)定標準的噪聲、振動或者影響鄰居采光、通風；

　　（八）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

　?。ň牛┣终季G地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

　?。ㄊ┥米詳[攤設(shè)點、占道經(jīng)營，無序停放車輛；

　　（十一）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

　　（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告有關(guān)主管部門處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害其合法權(quán)益的行為，可以依法提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。

　　第五十條 市、縣級市、區(qū)相關(guān)部門應(yīng)當按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督檢查工作，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)違法行為。

　　城市管理部門負責違法搭建、占道擺攤、損壞綠地、有關(guān)社會生活噪聲超標等監(jiān)督檢查。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任等監(jiān)督檢查。

　　公安機關(guān)負責治安、技防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲等監(jiān)督檢查。

　　消防救援機構(gòu)負責火災(zāi)預(yù)防、火災(zāi)撲救等消防監(jiān)督管理工作。

　　市政園林部門負責供水、排水、功能照明、燃氣等監(jiān)督檢查。

　　市場監(jiān)管部門負責無照經(jīng)營的監(jiān)督檢查，電梯安全運行等監(jiān)督檢查，物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。

　　第五十一條 建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)首次登記之前，將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用或者辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，根據(jù)專有部分面積按照同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期住宅專項維修資金由建設(shè)單位承擔。

　　公有住房售房單位在出售公有住房時，應(yīng)當將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶。

　　受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸全體業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。

　　第五十二條 住宅專項維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶賬滾存資金（利息）和必要管理費用外，剩余部分納入住宅專項維修資金滾存使用。

　　第五十三條 住宅專項維修資金專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:

　?。ㄒ唬┮婪☉?yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用；

　?。ǘ┮婪☉?yīng)當由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔的維修、養(yǎng)護費用；

　　（三）因人為損壞以及其他原因應(yīng)當由當事人承擔的修復(fù)費用;

　?。ㄋ模└鶕?jù)物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的維修、養(yǎng)護費用；

　　（五）未經(jīng)業(yè)主大會表決同意的新增、新建配套設(shè)施、設(shè)備所需的費用；

　?。┮婪ú坏昧兄У钠渌M用。

　　第五十四條 物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造工程決算應(yīng)當向全體業(yè)主公示；使用資金超過一定金額的，應(yīng)當接受具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機構(gòu)組織審價，審價結(jié)果應(yīng)當公示。

　　物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造工程的鑒定、監(jiān)理、咨詢、審價等費用應(yīng)當列入工程成本。

　　第五十五條 發(fā)生屋頂墻面防水損壞造成滲漏、樓體單側(cè)外立面脫落、電梯故障、消防設(shè)施損壞、專用排水設(shè)施功能故障或者其他危及房屋、人身財產(chǎn)安全情形等緊急情況下，需要動用住宅專項維修資金，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金，報縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門核準。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當做好使用方案公示和溝通解釋、施工過程協(xié)調(diào)監(jiān)管以及竣工后的驗收工作。

　　

第六章 舊住宅小區(qū)物業(yè)管理

　　第五十六條 本條例所稱舊住宅小區(qū)，是指建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)，具體范圍由市、縣級市人民政府確定并公布。

　　第五十七條 對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，縣級市、區(qū)人民政府應(yīng)當結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，在屋面維修、外墻防滲、路面維修、市政管網(wǎng)改造、功能照明改造、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造、技防設(shè)施建設(shè)、消防設(shè)施建設(shè)、停車位增設(shè)等基礎(chǔ)性設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施方面統(tǒng)籌推進整治改造工作。

　　第五十八條 舊住宅小區(qū)的電梯應(yīng)當按照規(guī)定定期維護、保養(yǎng)和檢驗；存在安全隱患的，應(yīng)當及時維修、改造和更新。

　　建立專項用于電梯維修資金歸集制度前投入使用的舊住宅小區(qū)電梯，其更新改造具體辦法由市、縣級市人民政府另行制定。

　　第五十九條 縣級市、區(qū)人民政府應(yīng)當建立舊住宅小區(qū)長效管理機制，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責落實小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、綠化、治安、房屋維修等管理，籌備召開業(yè)主大會，推行物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。業(yè)主應(yīng)當承擔相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當加強對舊住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。城市管理、公安、市政園林、市場監(jiān)管等行政管理部門應(yīng)當按照各自職責，做好舊住宅小區(qū)管理的有關(guān)工作。

　　

第七章 拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理

　　第六十條 縣級市、區(qū)人民政府負責本行政區(qū)域內(nèi)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、考核工作，逐步推動物業(yè)服務(wù)市場化。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責本轄區(qū)內(nèi)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)服務(wù)的組織實施，協(xié)調(diào)、監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理的交接等工作。

　　第六十一條 建設(shè)單位在拆遷安置房交付前應(yīng)當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，實施前期物業(yè)管理。

　　建設(shè)單位應(yīng)當按照設(shè)計和規(guī)范要求，將拆遷安置房小區(qū)的配套用房和公共設(shè)施設(shè)備完善到位，及時交付給接收單位。

　　第六十二條 拆遷安置房小區(qū)應(yīng)當成立物業(yè)管理委員會，符合條件的應(yīng)當召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。

　　第六十三條 拆遷安置房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)應(yīng)當參照物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標準，收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用。

　　拆遷安置房小區(qū)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的公共收益應(yīng)當用于物業(yè)服務(wù)支出。

　　縣級市、區(qū)人民政府以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當建立拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費的保障機制。

　　第六十四條 住宅專項維修資金未全部歸集入戶前，拆遷安置房小區(qū)的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新、改造的，由物業(yè)所在地的縣級市、區(qū)人民政府組織落實。

　　

第八章 法律責任

　　第六十五條 違反本條例第十一條第二款、第十六條第一款規(guī)定，未及時移交有關(guān)財物、檔案資料、印章的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）責令限期改正；造成嚴重后果的，依法追究相應(yīng)的法律責任。

　　第六十六條 違反本條例第二十九條第二款、第三款規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處以二十萬元以上五十萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例第三十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以二萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十八條 違反本條例第四十八條第二款規(guī)定，按照下列規(guī)定給予處罰：

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位、車庫出租給本物業(yè)區(qū)域外使用人的租賃期限超過六個月的，由縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期未改正的，并處以五萬元以上十萬元以下罰款。

　?。ǘ┙ㄔO(shè)單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣級市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以二十萬元以上五十萬元以下罰款。

　　第六十九條 違反本條例第四十九條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門和公安、城市管理等有關(guān)行政管理部門按照各自職責依法查處。

　　第七十條 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關(guān)部門和單位的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　

第九章 附則

　　第七十一條 市人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當根據(jù)本條例制定相關(guān)的具體實施規(guī)定，農(nóng)村集中居住區(qū)物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定另行制定。

　　第七十二條 本條例自2015年9月1日起施行。

 

　　相關(guān)鏈接：《無錫市物業(yè)管理條例》政策解讀

來源：無錫市住建局