各市屬企業(yè)：

　　《關(guān)于加強(qiáng)市屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的意見》已經(jīng)市國資委主任辦公會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真抓好貫徹落實(shí)。

　　無錫市國資委

　　2022年11月18日

關(guān)于加強(qiáng)市屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的意見

　　為加強(qiáng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理，規(guī)范市屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租行為，提高資產(chǎn)經(jīng)營效益，防止國有資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國公司法》《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》及有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，提出本意見。

　　一、總體要求

　?。ㄒ唬┲笇?dǎo)思想。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)新發(fā)展理念，促進(jìn)市屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租工作更加公開透明、依法合規(guī)、高效務(wù)實(shí)，提升出租資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。

　?。ǘ?shí)施原則。市屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政府引導(dǎo)和市場競爭相結(jié)合的原則，堅(jiān)持全面覆蓋與分類管理相結(jié)合的原則，堅(jiān)持集體決策和程序合規(guī)相結(jié)合的原則，堅(jiān)持公開、公平、公正與效率相結(jié)合的原則。

　?。ㄈ┲饕繕?biāo)。到2022年底，各市屬企業(yè)制定出臺集團(tuán)資產(chǎn)出租管理制度，規(guī)范資產(chǎn)出租工作流程，完善資產(chǎn)出租交易機(jī)制，實(shí)現(xiàn)市屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租行為規(guī)范有序、有章可循，提升資產(chǎn)管理質(zhì)效。

　　二、適用范圍

　　本意見適用于無錫市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（以下簡稱市國資委）履行出資人職責(zé)的企業(yè)和市政府確定按照市國資委履行出資人職責(zé)管理的企業(yè)（以下簡稱市屬企業(yè)）及其所屬的各級國有及國有控股企業(yè)、國有實(shí)際控制企業(yè)（以下統(tǒng)稱市屬國有企業(yè)）。

　　本意見所稱資產(chǎn)出租是指市屬國有企業(yè)（又稱出租人）將擁有所有權(quán)或使用權(quán)的資產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租賃關(guān)系終止時，將租賃資產(chǎn)返還出租人的行為。

　　本意見所稱資產(chǎn)是指市屬國有企業(yè)所有、擁有實(shí)際控制權(quán)或受托管理的，按法律法規(guī)可用于租賃，并可通過租賃獲得收益的資產(chǎn)，包括房屋建筑物、土地、設(shè)施設(shè)備、無形資產(chǎn)、廣告位等。

　　三、出租管理

　?。ㄒ唬┙∪贫攘鞒?。市屬企業(yè)是集團(tuán)資產(chǎn)出租管理的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理集團(tuán)資產(chǎn)出租事項(xiàng)。市屬企業(yè)根據(jù)本意見結(jié)合有關(guān)政策，制定本企業(yè)及所屬子企業(yè)的資產(chǎn)出租管理制度，明確分管領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任部門。資產(chǎn)出租管理制度應(yīng)當(dāng)明確適用的資產(chǎn)范圍、決策程序、管理權(quán)限、職責(zé)分工、職能部門、工作流程、底價確定、招租方式、出租期限等事項(xiàng)。市屬國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立“制定方案、決策審批、實(shí)施招租、日常管理、風(fēng)險防控、監(jiān)督檢查、責(zé)任追究”的閉環(huán)管理流程，從流程設(shè)計(jì)入手，建立高效、規(guī)范、透明的出租管理程序，實(shí)現(xiàn)出租管理工作可追溯、可考核、可問責(zé)。

　?。ǘ﹪?yán)格決策程序。資產(chǎn)出租應(yīng)當(dāng)由出租人制定完整的出租方案，包括但不僅限于出租資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況、實(shí)物狀況、出租期限、招租方式、租金收繳、承租條件、招租底價確定等事項(xiàng)。出租方案必須嚴(yán)格按照資產(chǎn)出租管理制度規(guī)定履行決策程序，嚴(yán)禁個人擅自決定或改變集體決策意見。

　?。ㄈ┮?guī)范招租行為。資產(chǎn)出租應(yīng)由出租人通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)租賃專業(yè)平臺機(jī)構(gòu)、其他公開媒介等渠道發(fā)布信息進(jìn)行公開招租，公告時間不得少于10個工作日。租賃合同簽訂后，招租結(jié)果應(yīng)在原發(fā)布渠道或企業(yè)官方網(wǎng)站上公布，公告時間不少于5個工作日。

　　1.資產(chǎn)賬面原值或評估價值1000萬元以上以及年租金底價100萬元以上的重大出租項(xiàng)目，應(yīng)通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)或其他資產(chǎn)租賃專業(yè)平臺機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開招租，出租人不得以拆分面積降低年租金底價方式規(guī)避進(jìn)場招租，不得以邀請招標(biāo)代替公開招租。

　　2.公開招租期滿未征集到意向承租方的可適當(dāng)延長掛牌期限，確須調(diào)整底價的，經(jīng)原決策機(jī)構(gòu)書面同意后，每次降低幅度不超過10%，延長掛牌時間不少于5個工作日。

　　3.商業(yè)綜合體、專業(yè)市場、商業(yè)街區(qū)等競爭性較強(qiáng)的行業(yè)招租，可通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判等方式選擇第三方機(jī)構(gòu)實(shí)行委托代理招租，招租整體方案及招租對象的最終確定，應(yīng)按出租人內(nèi)部制度規(guī)定履行相應(yīng)的決策程序。

　　4.承租人為機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國有獨(dú)資（全資）企業(yè)、集團(tuán)所屬全資子企業(yè)或分公司的，或公開招租累計(jì)降幅超過20%仍未產(chǎn)生報(bào)名者的，或確須邀請?zhí)囟ǔ凶馊说?，以及其他確須采取非公開招租情形的，應(yīng)在資產(chǎn)出租管理制度中作出規(guī)定，并在出租方案中予以明確，經(jīng)市屬企業(yè)集體決策后通過協(xié)商談判方式進(jìn)行招租。

　　5.資產(chǎn)出租應(yīng)合理確定租金底價，原則上出租人應(yīng)當(dāng)委托中介機(jī)構(gòu)對資產(chǎn)出租價格進(jìn)行評估，以評估值為基礎(chǔ)合理確定租金底價。承租人為機(jī)關(guān)事業(yè)單位、國有獨(dú)資（全資）企業(yè)、集團(tuán)所屬全資子企業(yè)或分公司的，年租金底價可以參考周邊同期、同類市場價格，綜合考慮資產(chǎn)性質(zhì)、用途等因素協(xié)商確定。資產(chǎn)出租期限超過3年的，應(yīng)當(dāng)建立合理的租金調(diào)整機(jī)制，并在出租合同內(nèi)予以明確，租金調(diào)整幅度及周期需根據(jù)出租標(biāo)的和市場情況合理確定。出租人所在行業(yè)對租金另有規(guī)定的從其規(guī)定。

　　6.資產(chǎn)出租期限原則上不超過8年。對于承租人投入較大的整體資產(chǎn)等出租項(xiàng)目，經(jīng)市屬企業(yè)集體決策后租賃期可適當(dāng)延長，但不得超過20年。到期后原則上不得直接續(xù)簽租約，出租人應(yīng)當(dāng)至少于租約到期前3個月重新擬定出租方案公開招租。原承租戶在租賃期無拖欠租金行為、服從出租人管理且經(jīng)營業(yè)態(tài)與招租意向吻合的前提下，同等條件可以享有優(yōu)先承租權(quán)。

　?。ㄋ模?qiáng)化日常管理。出租人應(yīng)加強(qiáng)對在租資產(chǎn)日常管理，充分利用信息化手段建立動態(tài)跟蹤管理機(jī)制，不斷提升出租管理水平。

　　1.承租人確定后，出租人應(yīng)當(dāng)與承租人簽訂規(guī)范的資產(chǎn)租賃合同。租賃合同主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括但不僅限于：資產(chǎn)基本情況、租賃期限、租賃用途、租金及支付方式、履約保證金比例、提前終止約定、違約責(zé)任及免責(zé)條款等事項(xiàng)。其中，涉及房產(chǎn)租賃的還應(yīng)包括裝修條款、房屋修繕責(zé)任、物業(yè)管理等事項(xiàng)。出租人應(yīng)當(dāng)與承租人簽訂專門的安全生產(chǎn)管理協(xié)議，或者在租賃合同中約定各自的安全生產(chǎn)管理職責(zé)。出租人要加強(qiáng)對合同內(nèi)容的法律審核，不得設(shè)置損害國有權(quán)益、明顯有失公允的條款。租賃合同簽訂生效后，原則上不允許變更，確因重大情況需要變更的，應(yīng)由原決策機(jī)構(gòu)審議通過；變更內(nèi)容涉及租賃價格、租賃期限等核心條款的，應(yīng)重新公開招租。

　　2.出租人應(yīng)對招租對象經(jīng)營模式進(jìn)行分析研判，承租項(xiàng)目應(yīng)符合統(tǒng)一規(guī)劃與設(shè)計(jì)，不得引進(jìn)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不相符合、環(huán)境污染大和存在社會風(fēng)險的承租人。出租人應(yīng)對承租人資格進(jìn)行嚴(yán)格審查，不得將相關(guān)資產(chǎn)出租給不具備安全生產(chǎn)條件或者相應(yīng)資質(zhì)的單位或個人，防止承租人利用租賃資產(chǎn)進(jìn)行違法活動，損害出租人利益、聲譽(yù)和社會公共利益。對租期內(nèi)長期拖延租金的承租人，列入集團(tuán)失信名單，不得參與續(xù)租或承租集團(tuán)內(nèi)的其他資產(chǎn)。

　　3.出租的資產(chǎn)原則上不允許轉(zhuǎn)租。資產(chǎn)出租后，承租人不得擅自將承租資產(chǎn)部分或全部再出租給第三方。確因特殊情況需要轉(zhuǎn)租的，承租人提出書面申請，由出租人對次承租人進(jìn)行資格審查，并由原決策機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租合同內(nèi)容必須事先征得出租人同意，且轉(zhuǎn)租期限不得超過原承租期限。

　　4.市屬企業(yè)要加快建設(shè)資產(chǎn)出租信息化管理系統(tǒng)，建立完善架構(gòu)功能、業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)對出租資產(chǎn)的實(shí)時跟蹤、動態(tài)更新、全過程管理，及時納入國資監(jiān)管信息系統(tǒng)。

　　四、監(jiān)督檢查

　?。ㄒ唬┦袑倨髽I(yè)要加大對資產(chǎn)出租行為的監(jiān)督檢查力度，加強(qiáng)與紀(jì)檢監(jiān)察監(jiān)督、巡察監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督、出資人監(jiān)督貫通協(xié)同，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部監(jiān)管、外部監(jiān)管有機(jī)融合，定期組織開展對所屬企業(yè)資產(chǎn)出租情況檢查，跟蹤資產(chǎn)出租情況，確保資產(chǎn)出租管理工作規(guī)范有序。

　　市國資委將加強(qiáng)對市屬企業(yè)資產(chǎn)出租管理工作的指導(dǎo)，依法行使出資人監(jiān)督職能，綜合運(yùn)用專項(xiàng)審計(jì)、專項(xiàng)檢查、考核評價等方式加大監(jiān)督力度，提升監(jiān)督質(zhì)量水平。

　　（二）市屬國有企業(yè)嚴(yán)禁私自出租資產(chǎn)，嚴(yán)禁私設(shè)“小金庫”截留資產(chǎn)出租收入、坐支資產(chǎn)出租收入或以消費(fèi)方式?jīng)_抵租金收入等違法違規(guī)行為。對資產(chǎn)出租中存在合同條款不完善、定價不合理、超期出租等問題的，市屬企業(yè)要督促出租人限期整改，并依法依規(guī)妥善處理；對長期拖欠租金的承租人，要通過法律手段追討租金，并限期收回租賃資產(chǎn)。加強(qiáng)對承租人的安全生產(chǎn)工作統(tǒng)一協(xié)調(diào)、管理，定期進(jìn)行安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全問題的，應(yīng)當(dāng)及時督促整改。加強(qiáng)對閑置資產(chǎn)處置，維護(hù)國有資產(chǎn)權(quán)益。

　?。ㄈ┍O(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為、造成國有資產(chǎn)損失的，對相關(guān)責(zé)任人依規(guī)給予處理；對涉嫌違紀(jì)和職務(wù)違法、職務(wù)犯罪的，及時移送紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)處理；對涉嫌其它違法犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

　　五、其他要求

　　對涉及保障性住房、人才公寓、公建配套設(shè)施、停車位等資產(chǎn)租賃有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定。企業(yè)存量住宅用于安排給本企業(yè)職工租住的，由市屬企業(yè)另行制定管理辦法予以規(guī)范。本意見自2023年1月1日起施行。

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來源：無錫市國資委