一、《辦法》起草背景

　　我市于2015年1月起推行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，對保護購房人合法權(quán)益，維護我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用；2021年4月進行了修訂，重點從保障監(jiān)管資金優(yōu)先用于工程建設(shè)、按照信用等級對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施差別化監(jiān)管、引入商業(yè)銀行保函等額替代監(jiān)管資金等方面實現(xiàn)了優(yōu)化，進一步保障了項目建設(shè)竣工、提升了優(yōu)質(zhì)房企資金使用效率，發(fā)揮了良好的政策作用。

　　但近年來房地產(chǎn)市場形勢急劇變化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是民營房企集團層面的資金狀況持續(xù)緊張，因房企集團頻頻爆雷導(dǎo)致購房者信心不足而銷售回款緩慢的情況未有改善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及開發(fā)項目面臨空前困難，在此背景下，我市預(yù)售資金監(jiān)管政策還需進一步優(yōu)化提升，最大限度統(tǒng)籌考慮資金監(jiān)管與保障項目建設(shè)竣工、企業(yè)經(jīng)營發(fā)展之間的關(guān)系，維護購房者合法權(quán)益，促進我市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　此外，2022年住建部等三部委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號，以下簡稱《意見》），對預(yù)售資金監(jiān)管提出了明確的要求。對照要求，現(xiàn)行規(guī)定大多數(shù)是一致的，但在監(jiān)管銀行招標確定、進一步明確監(jiān)管銀行責任等方面仍需要完善。

　　綜合上述因素，需要制定新的預(yù)售資金監(jiān)管政策。

　　二、《方案》重點內(nèi)容

　　《辦法》共有九章三十二條，包括總則、監(jiān)管部門和實施機構(gòu)、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管額度、資金收存和撥付、應(yīng)急機制、監(jiān)督管理及附則等，涵蓋了預(yù)售資金監(jiān)管各個方面，在保留原本政策優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，進一步優(yōu)化升級。

　?。ㄒ唬┗究蚣鼙３植蛔儭Ｒ皇潜O(jiān)管模式不變，繼續(xù)延續(xù)“政府監(jiān)管，銀行配合”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行、實施機構(gòu)三方監(jiān)管協(xié)議的模式。二是監(jiān)管重點不變，主要是嚴格監(jiān)管用于工程建設(shè)的預(yù)售資金。三是基本做法不變，按棟建立監(jiān)管額度資金池和動態(tài)調(diào)整資金池留存比例。四是持續(xù)改善營商環(huán)境的理念不變，現(xiàn)有監(jiān)管辦法中支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)在錫經(jīng)營的措施只作優(yōu)化不作刪減，如優(yōu)質(zhì)企業(yè)可以申請降低監(jiān)管額度和使用銀行保函替代監(jiān)管額度等條款。

　　（二）進一步明確監(jiān)管責任?！掇k法》細化明確了監(jiān)管部門、實施機構(gòu)和監(jiān)管銀行各自職責和工作要求，監(jiān)管部門間建立聯(lián)動工作機制，實施機構(gòu)按照分類分檔、動態(tài)調(diào)整原則加強對重點項目監(jiān)管，監(jiān)管銀行要依法依規(guī)履行監(jiān)管職責和監(jiān)管協(xié)議。

　?。ㄈ┱{(diào)整監(jiān)管銀行確定方式。嚴格按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 人民銀行 銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》中通過公開招標方式確定監(jiān)管銀行的工作要求，明確了公開招標的實施單位、招標對象、服務(wù)期限、對外公示等。實施招標制度可進一步規(guī)范監(jiān)管銀行行為。

　?。ㄋ模┨剿鹘?yīng)急機制。針對當下房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的風險，結(jié)合部分問題樓盤處置的地方經(jīng)驗，進一步形成制度化、規(guī)范化的政策措施。因不可抗力造成項目生產(chǎn)經(jīng)營困難的，需要提前使用監(jiān)管資金化解穩(wěn)定風險的，以及處置停工、爛尾等問題樓盤的三類情況，分別明確了應(yīng)急措施，有利于推動我市房地產(chǎn)市場風險化解。

　?。ㄎ澹┨剿鞑町惢O(jiān)管措施。主要是對沒有存續(xù)開發(fā)貸款、土地抵押、在建工程抵押及股權(quán)質(zhì)押等低風險項目，進一步降低監(jiān)管額度，優(yōu)先支持低杠桿、低風險、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

　　（六）適時關(guān)注可能存在的抽逃開發(fā)貸風險。對《辦法》實施后開工建設(shè)的項目，通過共享商業(yè)銀行的開發(fā)貸發(fā)放信息，使得發(fā)放的監(jiān)管資金和開發(fā)貸款資金總額不超過合理支出額度，倒逼開發(fā)企業(yè)將開發(fā)貸款優(yōu)先用于施工建設(shè)，保障項目建設(shè)資金。

　　關(guān)聯(lián)閱讀： 市政府關(guān)于印發(fā)無錫市市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法的通知 

來源：無錫市人民政府